来源：凤凰网风财讯 fengcaixun 作者 W=T=T
房地产 A 股和 H 股的 2025 年年报披露即将正式收官，部分房企也已披露 2026 年一季度报。根据 Wind 万得数据，A 股上市房企 2025 年出现亏损的比例已超过 75%，相较 2024 年亏损比例持续扩大。
这意味着，一年忙活下来，A 股已经有四分之三的上市房企是亏钱发展；而港股房企同样，盈利和亏损房企的比例差距逐渐扩大。
2025 年，谁赚得最多？
根据 Wind 万得数据，若仅统计以房地产开发为主业的 A 股和 H 股上市房企的成绩，归母净利润 TOP5 是——
华润置地 ( 盈利 254 亿元 ) 、
中海地产 ( 盈利 126.9 亿元 ) 、
滨江集团 ( 盈利 21.16 亿元 ) 、
中国金茂 ( 盈利 12.53 亿元 ) 、
保利发展 ( 盈利 10.35 亿元 ) 、
招商蛇口 ( 盈利 10.24 亿元 ) 。
但如果以 Wind 房地产板块定义，2025 年 A 股归母净利润的正序列 TOP5 房企分别是：
滨江集团 ( 盈利 21.16 亿元）、
南京高科 ( 盈利 18.30 亿元 ) 、
陆家嘴集团 ( 盈利 12.26 亿元 ) 、
中国国贸 ( 盈利 12.02 亿元 ) 、
浦东金桥 ( 盈利 10.74 亿元 ) 。
可以发现，"经营性不动产"已经全面上桌，重要性空前凸显。
要知道，南京高科、陆家嘴集团、浦东金桥等"主营产业园"的企业，营收规模仅在数十亿，营业收入远不及"千亿级"的开发型房地产企业。但当房地产进入存量时代，上述拥有大量持有型资产的企业，利润可持续发展能力明显更强。
港股方面亦然，率先布局"经营性不动产"赛道的华润置地，在净利润方面明显领先，成为"利润王"。中海地产作为老牌管控高手也算"宝刀未老"。保利发展和招商蛇口明显需要加码经营性资产赛道，以提升净利润发展空间。
同样的原理，物业管理一类轻资产服务型企业，净利润的优势也开始放大。例如招商积余 2025 年的归母净利润 6.55 亿元，已经排到了城投控股之前。南都物业、新大正等物业服务上市公司，全面挺进利润 TOP30 行列。
房地产的生存逻辑，的确大变天了。
2025 年谁亏得最多、跌得最惨？
根据 Wind 万得数据，2025 年 A 股归母净利润的"倒序 TOP5 "房企分别是：
万科 A ( 亏损 885.56 亿元 ) 、
华侨城 A ( 亏损 144.96 亿元 ) 、
金地集团 ( 亏损 132.81 亿元 ) 、
华发股份 ( 亏损 94.96 亿元 ) 、
信达地产 ( 亏损 78.75 亿元）。
"资产减值损失"作为近年影响房企净利润的最大因素之一，2025 年这一指标的 TOP5 则是：
万科 A ( -219.29 亿元 ) 、
华侨城 A ( -86.37 亿元 ) 、
保利发展 ( -64.84 亿元 ) 、
华发股份 ( -57.3 亿元 ) 、
信达地产 ( -46.93 亿元 ) 。
同时，2025 年归母净利润降幅 TOP5 的 A 股上市房企是：
西藏城投 ( -4504% ) 、
华发股份 ( -1095% ) 、
沙河股份 ( -1014%）、
京能置业 ( -970% ) 、
信达地产 ( -904% ) 。
两个意料之外的"差生典型"
你能想到吗，上面 3 个"差生榜"均提名的，只有信达地产、华发股份。前者在"房企暴雷潮"中依托 AMC 一度快速做大做强；后者则是近年"国进民退"进程中，率先冲进全国房企 TOP10 的老牌区域性国企。
"信达地产到底怎么了？"
或许不少人会不禁提问，从 2015-2016 年背靠中国信达，以"金融 地产"模式在全国耗资超 439 亿"疯狂抢地"的信达地产，曾经规模快速扩张、营收利润双增多么辉煌，如今为何急速下滑？
实际上，信达地产在 2024 年便出现"首次亏损"，一年亏掉 7.84 亿元。这背后，伴随房地产调整，信达地产 2022 年后承接的大量房企纾困项目，曾经高价拿下的地块、布局在三四线和弱二线的存量项目，都面临资产沉淀和贬值压力，2025 年公司被迫计提大额存货跌价（资产减值损失 46 亿元）。
同时，纾困项目的债权、对外财务性投资等问题爆发，2025 年信达地产的信用减值也高达 15.76 亿元。两项减值占全年亏损额的 79%，是巨亏的最大推手。
而就在业绩开始恶化的 2024 年，信达地产原董事长石爱民、总经理郭伟、原副总经理陈瑜 等高层集体辞任。
直到 2026 年高管的震荡仍在持续。自 2026 年 3 月以来，信达地产已连续发布多份高管辞职公告，涉及董事、独立董事及副总经理等多个核心岗位。尤其今年 4 月 13 日，信达地产董事长邓立新辞去公司全部职务，这距离其接任董事长还不到 2 年，原定任期至 2027 年 2 月，此次提前离任，让公司的"自我纾困"受到质疑。
华发股份的"突然衰颓"，原因相似。
在当前市场状况下，华发股份早期在上海、南京、武汉等地获取的高价地项目面临严重的减值压力，公司不得不在 2025 年计提了约 57.30 亿元的巨额存货跌价准备，导致归母净利润出现惊人的 -1095.54% 降幅，也创下上市 22 年来的首次净利润亏损（达到 94.96 亿元）。
不过华发股份 2025 年营业收入 834.26 亿元，同比增长 38.85%；经营性现金流净额保持正向，这一次似乎是其集中释放积累的潜在风险，而做出一次主动的财务"大洗澡"。
但地产行业逐渐将彻底告别旧模式，曾经的"地产一哥"们一个个倒下，反倒是曾经的边缘角色们，凭借核心资产自持运营、深耕地产服务，展现出稳定的利润表现。因而当高价存量土地减值集中爆发后，部分开发商真的能回到营收上行、利润稳定的局面吗，尚待市场给出答案。
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